ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、基本理念である「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス、物流施設、ヘルスケア施設及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指します。

ポートフォリオ構築方針

「レジデンス」の投資基準

投資エリア

・	地方都市を中心に、東京圏にも投資します。

投資基準

・	景気に左右されずに比較的安定した賃貸需要及び賃料水準が見込め、稼働率の安定性を望むことができ、かつ立地条件やエリアに見合った建物スペック、賃料設定に鑑みて、近隣競合物件との比較において競争力が維持できる物件

投資対象

シングル

1戸当たりの
専有面積
35㎡未満

最寄駅（主要なバス停^（注1）を含みます。）からの距離が徒歩10分以内を目途とします。ただし、大学等の教育施設への通学圏内等（自転車で10分以内^（注2））で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地はこれに限られません。

コンパクト

1戸当たりの
専有面積
35㎡以上50㎡未満

最寄駅（主要なバス停を含みます。）からの距離が徒歩15分以内を目途とします。ただし、住環境が良く、近隣にスーパーマーケット等の地域貢献型商業施設が所在するなど、生活利便性の高い地域と見込まれる立地はこれに限られません。

ファミリー

1戸当たりの
専有面積
50㎡以上

本投資法人は、シングルタイプからファミリータイプまで幅広いレジデンスに投資します^（注3）。

（注1）	「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいます。
（注2）	自転車での所要時間は、分速250mの速さで移動した場合の時間（単位未満切上げ）で算出します。
（注3）	1戸当たりの専有面積に関して、35㎡未満、35㎡以上50㎡未満、50㎡以上の3つのレンジのうち、該当する戸数が最も多いレンジによって物件のタイプを決定するものとします。

「商業施設」の投資基準

投資エリア

・	地方を中心に、東京圏にも投資します。

投資基準

・	商圏分析によって評価された立地の物件
・	地域貢献性（日常生活に必要な施設であり、地域住民の利便性に資するものであること）のほか、運用安定性及び資産性が望める物件
・	主要テナントにおいては、原則として固定賃料での賃貸借契約に基づく安定した収益が見込め、地域住民の生活利便に繋がっている物件や、地域の生活に密着し、安定した購買需要が見込める物件

投資対象

地域貢献型商業施設

スペシャリティストア
（SS）

ネイバーフッドショッピング
センター（NSC）

リージョナルショッピング
センター（RSC）

・	スーパーマーケットドラッグストアコンビニエンスストアスポーツクラブ等の各種専門店を有する商業施設

・	家電量販店等の専門店
・	複数の各種専門店を有する中規模ショッピングセンター

・	多数の専門店（一般的には100テナント以上）を有する大規模ショッピングセンター

商圏分析による立地

1km商圏において原則として商圏人口1万人以上の人口集積度の高い立地

5km商圏において原則として商圏人口5万人以上の人口集積度の高い立地

10㎞商圏において原則として商圏人口20万人以上の人口集積度の高い立地

「ホテル」の投資基準

投資エリア

・	地方都市およびその他地域に投資します。（東京圏は投資対象外）

投資基準

・	駅前、空港、観光地、ビジネス街、繁華街、ターミナル駅等の交通の要所付近等の宿泊需要が見込める立地の物件
・	オペレーターの信用力及び運営状況を鑑みて、長期かつ固定賃料もしくは変動賃料^(注1)での賃貸借契約に基づく安定した収益を確保できる物件
・	景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能な宿泊特化型ホテルに優先的に投資するが、ホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性に加え、当該ホテルのブランドについて高い認知度があることによる成長を期待することが可能なフルサービスホテルにも投資

投資対象

①	宿泊特化型（シェア型複合ホテル^(注2)含む）駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア
②	フルサービスホテル駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア地方都市及び市街地郊外に位置し、宿泊施設に加え、レストランなどの料飲施設・設備、宴会・会議場等の付帯設備を備えたホテル

（注1）	変動賃料部分は、原則として、総賃料の30%を上限に設定できるものとします。かかる変動賃料は、取得の決定又は賃貸借契約の締結の直近1年間の売上げ又はGOP（売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した残額）等を基に算出した額とします。ただし、稼働1年未満の物件は、想定売上げ又は想定GOP 等を基に算出した額とします。
（注2）	「シェア型複合ホテル」とは、ホテルの空間や設備だけでなく、ホテルを利用する多様な人々のアイデアや知識、ライフスタイルや価値観をシェアする場を提供するホテルをいいます。

（注1）

変動賃料部分は、原則として、総賃料の30%を上限に設定できるものとします。かかる変動賃料は、取得の決定又は賃貸借契約の締結の直近1年間の売上げ又はGOP（売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した残額）等を基に算出した額とします。ただし、稼働1年未満の物件は、想定売上げ又は想定GOP 等を基に算出した額とします。

（注2）

「シェア型複合ホテル」とは、ホテルの空間や設備だけでなく、ホテルを利用する多様な人々のアイデアや知識、ライフスタイルや価値観をシェアする場を提供するホテルをいいます。

「オフィス」の投資基準

投資エリア

・	地方都市に投資します。（その他地域および東京圏は投資対象外）

投資基準

・	最寄駅から徒歩5 分以内の立地、又はビジネス街に位置する立地
・	企業集積度が高く、底堅いテナント需要があり、一定の流動性を有する物件
・	Bクラス以上の物件（延床面積が500坪以上かつ基準階（2階以上の階で当該建物のうち標準的なフロア）専有面積が50坪以上を指す。）
※	上記3点全てを満たす物件

「物流施設」の投資基準

投資エリア

・	地方を中心に、東京圏にも投資します。

投資基準

・	物流拠点（消費地・生産地への近接性やアクセス性、通勤利便性等）として評価された立地の物件
・	標準的なスペックの建物（床荷重、天井高、柱間隔、空調照明設備等）施設であり、運用安定性及び資産性が望める物件に、立地条件、周辺競合状況等を鑑みる
・	主要テナントにおいては、賃貸借の状況・賃料水準・契約形態等を勘案し、安定した収益が見込め、テナントの定着性が見込める物件

投資対象

BTS型
（ビルド・トゥ・スーツ型）

将来的にテナントの入替えにも対応できるように、建物の一定の汎用性を確保しながら、特定のテナントの要望に応じて建設されたタイプの物流施設

マルチテナント型

様々な業種、複数のテナントにマッチする物流適地に立地しており、同地に最も適した規模・グレード・設備を有する汎用性のある物流施設

ラストワンマイル型

最終拠点からエンドユーザーへの配送を目的とした物流施設

「ヘルスケア施設」の投資基準

投資エリア

・	地方を中心に、東京圏にも投資します。

投資基準

・	ヘルスケア拠点（高齢者人口、生活利便性、雇用確保の容易さ等）として評価された立地の物件
・	標準的なスペックの建物施設であり、運用安定性及び資産性が望める物件に、立地条件、周辺競合状況等を鑑みる
・	主要テナントにおいては、賃貸借の状況・賃料水準・契約形態等を勘案し、安定した収益が見込め、テナントの定着性が見込める物件

投資対象

介護付有料老人ホーム

老人福祉法第29条に規定する高齢者向け生活施設のうち、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた、介護サービスの提供基準を満たした施設

住宅型有料老人ホーム

老人福祉法第29条に規定する高齢者向け生活施設のうち、介護サービスについては、入居者は原則として外部の介護サービスを利用する施設

サービス付き高齢者向け住宅

高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」をいう。なお、介護サービスについては、入居者は原則として外部の介護サービスを利用するものとする。

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